熱水器壞了、冷氣不冷、門鎖卡住——租屋裡的東西壞了，該誰修、誰付錢？法律與內政部的契約範本都有寫。
先說結論：
- 房屋與附屬設備壞了，原則上房東修；房客弄壞的、或雙方另有約定的除外。
- 房東沒在房客給的期限內修：房客可以自己修，再請房東還錢或從租金扣。
- 哪些項目由房客自己修，簽約前要講清楚並確認；沒講清楚的，算房東的。
原則：房東修
民法第 429 條：
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條第 1 項：
出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第 9 點第 1 項：
租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。
簽約前要講清楚：誰修哪些
條例第 8 條第 2 項：
出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
應記載事項第 11 點第 3 項把這件事寫得更清楚：
出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認（如附件三），未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
契約範本的附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」附註第 2 點：
設備或設施未經租賃雙方約明確認由承租人負責修繕者，除其損壞係可歸責於承租人之事由外，由出租人負責修繕。
所以想讓房客自己處理的項目（例如燈泡、濾網），要在簽約前列出來、讓房客確認；沒列的，就是房東的。
房東不修怎麼辦
民法第 430 條：
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
條例第 8 條第 3 項也有同樣的規定：
前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
順序是：房客先定一個合理的期限催告房東修（留下紀錄）→ 期限到了還沒修 → 房客可以自己請人修，費用向房東請求或從租金扣；情形嚴重的，依應記載事項第 18 點，房客也可以提前終止租約（見提前解約）。
房東要進屋修，要先通知
應記載事項第 9 點第 3 項、第 4 項：
出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。
前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。
修繕要先約時間；修的期間房子不能住，房客可以請求扣那段期間的租金。
房客弄壞的，房客負責
民法第 432 條第 1 項規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物；同條第 2 項規定違反這個義務致毀損、滅失者負損害賠償責任，但依約定或依物的性質正常使用造成的變更或毀損不在此限。房客弄壞的，賠償可以從押金扣（見租屋押金）。門鎖壞了的情形，見房東可以換鎖嗎。
報修在系統裡怎麼走
i宿智慧出租的房客在自己的頁面就能報修；房東派工給廠商，一張工單一組限時密碼，師傅不用登入、看不到房客的姓名與聯絡方式，完工或取消密碼就失效。過了時段還沒回報完工的，會出現在每天的待處理。出租物件的門鎖怎麼配，見租屋、套房電子鎖怎麼裝。
本文引用的條文於 2026 年 10 月 24 日逐字核對：法律與法規命令依全國法規資料庫，契約應記載事項依內政部主管法規查詢系統所載民國 114 年 4 月 18 日修正版。法規會修正，引用前請再查一次最新條文。本文是法規整理，不是法律意見；個別狀況請洽律師、各縣市政府地政局或消費者保護官。