租金投報率計算機

套房投報率怎麼算：公式與算例

投報率就是「一年收回來的錢 ÷ 你一共投進去的錢」。毛投報率只看租金，淨投報率扣掉空租與每年支出，比較接近真的放進口袋的數字；有貸款的話，再看每年繳完房貸還剩多少，以及這筆錢對你拿出來的自備款是多少投報率。這支計算器用的就是下面這幾條公式。

• 總投入＝買進總價（含稅費、仲介費等）＋ 裝修與家具設備
• 滿租年租金＝間數 × 每間月租 × 12
• 年實收租金＝間數 × 每間月租 ×（12 − 空租月數）（空租月數是一年裡平均每間空幾個月）
• 年支出＝每月固定支出 × 12 ＋ 每年維修預備 ＋ 每年房屋稅與地價稅
• 年淨收入＝年實收租金 − 年支出
• 毛投報率＝滿租年租金 ÷ 總投入 × 100%
• 淨投報率＝年淨收入 ÷ 總投入 × 100%
• 回本年數＝總投入 ÷ 年淨收入（年淨收入是零或負的，就是無法回本）
• 每月房貸（本息平均攤還）＝貸款金額 × 月利率 ×（1＋月利率）的期數次方 ÷（（1＋月利率）的期數次方 − 1）（月利率＝年利率 ÷ 12，期數＝年期 × 12；利率是 0 的話，每月就是貸款金額 ÷ 期數）
• 自備款＝總投入 − 貸款金額
• 每年現金流＝年淨收入 − 每月房貸 × 12
• 自備款投報率（也叫現金報酬率）＝每年現金流 ÷ 自備款 × 100%（房貸本息裡有一部分是在還本金，那是你自己的資產，所以這個數字會低估實際的總報酬）

本計算器的試算假設（算例的數字是範例，不是行情）

• 空租月數用「一年裡平均每間空幾個月」來算，每一間都算一樣；實際上有的房間整年滿租、有的空比較久
• 房貸用「本息平均攤還」算（每月繳一樣的錢），不考慮寬限期、利率調整與提前還款
• 房屋稅、地價稅請填你自己帳單上的金額；本工具不計算稅額，也不是稅務建議
• 沒有算買賣時的增值或虧損、出售時的稅費，也沒有算你自己管理花的時間
• 結果只是數字試算，不是投資建議

算例：買進總價 10,000,000、裝修 1,000,000、5 間、每間月租 11,000、平均每間空租 1 個月

1. 總投入＝10,000,000 ＋ 1,000,000＝11,000,000 元
2. 滿租年租金＝5 × 11,000 × 12＝660,000 元，毛投報率＝660,000 ÷ 11,000,000＝6.00%
3. 年實收租金＝5 × 11,000 ×（12 − 1）＝605,000 元；空租少收 55,000 元
4. 年支出＝3,000 × 12 ＋ 30,000 ＋ 15,000＝81,000 元
5. 年淨收入＝605,000 − 81,000＝524,000 元，淨投報率＝4.76%，回本約 21.0 年
6. 貸款 7,000,000、年利率 2.5%、30 年：每月房貸約 27,658 元，一年 331,902 元（第一年裡約 158,712 元是還本金）
7. 自備款＝11,000,000 − 7,000,000＝4,000,000 元；每年現金流＝524,000 − 331,902＝192,098 元，自備款投報率＝4.80%
8. 同一組數字，空租 0 個月的淨投報率是 5.26%，空租 2 個月是 4.26%：平均每間多空 1 個月，一年少收 55,000 元

毛投報率和淨投報率差在哪？

毛投報率只拿「滿租的年租金」去除以總投入，沒有扣任何東西，所以一定比較高；淨投報率先扣掉空租少收的租金，再扣管理費、公共水電、維修、房屋稅與地價稅，剩下的才拿去除。比較兩個物件時要用同一種算法，而且最好看淨投報率——兩間毛投報率一樣的套房，支出差很多的話，淨投報率可以差一大截。

租金投報率多少算高、多少才合理？

沒有一個可以直接套用的標準，要拿來跟你自己的選項比：第一是你的房貸利率，淨投報率如果比貸款利率還低，借來的錢賺的比付給銀行的少；第二是同一筆錢放在別的地方能拿到多少，以及風險高低；第三是地段，不同地區的房價與租金差很多，同一個投報率在不同地方代表的意思不一樣。所以比較有用的是用自己的數字算，再拿去跟這幾樣比。

空租月數要怎麼估？

最好的依據是你自己或同一棟過去的出租紀錄：一年裡每間平均空了幾天，換算成月。沒有紀錄的話，至少要算到「換房客時的空檔」——退租點交、清潔整理、刊登招租、帶看到新房客入住，這段時間都收不到租金。下面的敏感度表會列出空租 0～3 個月的淨投報率，可以看看多空一個月差多少。

貸款會讓投報率變好還是變差？

淨投報率不受貸款影響（它是用總投入算的）；會變的是自備款投報率。貸款利率比淨投報率低的時候，借愈多，自備款投報率愈高；利率比淨投報率高的時候，借愈多反而愈低，而且每年現金流可能變成負的，要自己補錢。另外，每月房貸裡有一部分是還本金，那筆錢沒有消失，是變成你的資產，所以「每年現金流」看起來會比實際的總報酬少。

自己管理花的時間要不要算進去？

這支計算器沒有算你的時間。如果你打算交給別人管理，就把每月要付的管理費用加進「每月固定支出」，看扣掉之後的淨投報率；如果自己管，可以想想每個月收租、對帳、抄水電、處理報修大概花幾個小時，那也是成本，只是不會出現在帳上。自住的部分不收租，不要算進間數。