民宿年收入模擬器

民宿年收入怎麼算：公式與算例

這支模擬器一個月一個月算：房間數 × 當季房價 × 當季住房率 × 當月天數是營收，再扣掉固定成本與隨營收變動的成本，十二個月加起來就是全年。

• 當月營收＝房間數 × 當季房價 × 當季住房率 × 當月天數
• 當季住房率＝基礎住房率 × 季節係數 × 地區係數（上限 98%）
• 當月成本＝每月固定成本 ＋ 當月營收 × 變動成本比例
• 全年淨利＝十二個月營收合計 − 十二個月成本合計
• 損益平衡住房率＝年固定成本 ÷（房間數 × 平均房價 ×（1 − 變動成本比例）× 365）（住房率要到這個數字，一年才不賠）
• 住房率＝賣出的房晚 ÷（房間數 × 天數）× 100%（房晚＝一間房住一晚）
• 平均房價＝客房收入 ÷ 賣出的房晚
• 每間可售房收入＝客房收入 ÷（房間數 × 天數）（也等於住房率 × 平均房價，同時看賣得多與賣得貴）

本模擬器的試算假設（不是官方統計，實際請以你的訂房紀錄為準）

• 旺季（6、7、8 月）：住房率 ×1.35、房價 ×1.25
• 淡季（11、12 月）：住房率 ×0.65、房價 ×0.85
• 平季（1、2、3、4、5、9、10 月）：住房率與房價都不調整
• 地區係數：墾丁 / 恆春 1.15、花蓮 / 台東 1.10、宜蘭 1.05、南投 / 日月潭 1.10、台北 / 九份 1.20、台中 1.00、台南 / 高雄 0.95、澎湖 / 離島 1.25、其他地區 0.90
• 勾選「已導入智慧門鎖」時，住房率再乘 1.08（試算假設，不是保證值）

算例：5 間房、平均房價 2,500、基礎住房率 60%、花蓮 / 台東

1. 7 月（旺季）住房率＝60% × 1.35 × 1.10＝89.1%，房價＝2,500 × 1.25＝3,125 元
2. 7 月營收＝5 × 3,125 × 89.1% × 31 天＝431,578 元
3. 7 月成本＝固定 80,000 ＋ 營收 × 25%＝187,895 元，當月淨利 243,683 元
4. 十二個月加總：全年營收 3,307,858 元、成本 1,786,968 元、淨利 1,520,890 元（淨利率 46%）
5. 損益平衡住房率＝960,000 ÷（5 × 2,500 × 0.75 × 365）＝28.1%

住房率怎麼算？

住房率＝已售出的房間晚數 ÷ 可供出售的房間晚數 × 100%。例如 5 間房、一個月 30 天共 150 個房間晚數，賣出 90 晚，住房率就是 60%；這段期間客房收入 225,000 元的話，平均房價 2,500 元、每間可售房收入 1,500 元。頁首的「住房率怎麼算」可以直接填你的數字。

住房率和入住率一樣嗎？

日常說法裡指的是同一件事：一段期間內，可以賣的房間晚數裡賣出去了幾成。要注意分母是「房間數 × 天數」，不是房客人數；同一晚一間房住兩個人，仍然只算一個房晚。

開民宿需要多少錢才不會賠？

先看損益平衡住房率：年固定成本 ÷（房間數 × 平均房價 ×（1 − 變動成本比例）× 365）。把你自己的房租、人事、水電、平台抽成填進去，算出來的住房率如果高於你所在地區做得到的水準，就要回頭調整房價或固定成本。

固定成本和變動成本各包含什麼？

固定成本是不管有沒有客人都要付的：房租或貸款、固定人事、保險、網路與系統月費。變動成本是有客人才發生的：訂房平台抽成、清潔與備品、洗滌、水電的增量，這裡用「占營收的比例」來填。

模擬器的結果可以當成投資依據嗎？

它是用你填的數字加上上面列出的季節與地區假設算出來的估算，適合拿來比較不同情境（例如房價調 200 元、住房率差 10%）。實際營收要以你的訂房紀錄與當地市場為準。

常見問題

民宿裝電子鎖有什麼好處？

民宿安裝智慧電子鎖的主要好處：(1) 無人入住：房客自助 Check-in，節省人力成本；(2) 動態密碼：每位房客獲得獨立密碼，退房後自動失效，安全性高；(3) 遠端管理：手機即可開鎖、查看記錄、緊急處理；(4) 整合訂房系統：與 Airbnb、Booking.com 等平台串接，自動發送密碼；(5) 提升評分：房客滿意無接觸入住體驗，有助提升評分。叡剛科技提供民宿智慧電子鎖整合方案，含安裝、系統設定與教育訓練。

民宿電子鎖如何與 Airbnb 或訂房系統整合？

民宿電子鎖與訂房系統整合通常透過以下方式：(1) 直接 API 整合：部分電子鎖品牌（如 Yale、August）提供 API，可與 Airbnb、Booking.com 直接串接；(2) 中介平台：使用 Guesty、Hostaway、Lodgify 等民宿管理系統，自動同步訂單並發送密碼；(3) 叡剛科技 i宿系統：專為台灣民宿設計，整合電子鎖、訂房管理、清潔排程，一站式管理。整合後，房客在訂單確認時自動收到入住密碼，退房後密碼自動失效。

民宿電子鎖密碼被盜用怎麼辦？如何提升安全性？

民宿電子鎖安全防護建議：(1) 使用動態密碼（OTP）：每次入住產生不同密碼，退房後自動失效；(2) 設定密碼有效時間：限制密碼只在入住期間有效；(3) 開啟操作記錄：所有開鎖行為均有時間戳記錄；(4) 定期更換管理員密碼；(5) 安裝防窺視鍵盤保護蓋；(6) 選擇支援雙重認證的高階機型。叡剛科技 i宿系統提供完整的安全管理功能，包含異常開鎖即時通知。

幾間房的民宿值得安裝智慧電子鎖系統？

一般而言，2 間房以上的民宿即可受益於智慧電子鎖系統。房間數越多，效益越顯著：2–5 間房可節省每日迎賓人力；6–10 間房可實現完全無人化入住；10 間以上建議搭配完整的民宿管理系統（PMS）。投資回收期通常在 6–12 個月，主要節省項目為人力成本（每月省 NT$10,000–30,000）和提升訂房率（無人入住吸引更多旅客）。